전세사기 막기위한 등기부등본 보는 방법

안녕하세요. 이번 포스팅에서는 전세사기 막기 위한 등기부등본 보는 방법, 살펴보도록 하겠습니다. 전세사기를 당하지 않기 위해 등기부등본을 어떻게 봐야 하는지 궁금하신 분들은 아래 본문을 확인해 주세요.

 

등기부등본이란?

▶︎ 등기부등본은 등기사항전부증명서가 원래 명칭인데요. 부동산의 주소와 면적 등의 정보와 임대인 및 저당권자, 임차권자 등의 권리관계를 확인할 수 있는 공적 서류입니다. 우리는 이 등기부등본을 통해서 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 가능성을 체크해 볼 수 있으며, 이 집의 소유자가 누구이고, 권리관계와 빚의 규모는 어떻게 되는지 어림잡아 파악할 수 있습니다.

 

등기부등본 확인사항

▶︎ 우리의 소중한 보증금을 사기당하지 않기 위해 등기부등본에서 확인해야 하는 사항은 다음과 같습니다.

• 임대인이 소유주가 맞는지 확인하기
• 빚이 얼마나 많은지 근저당권 확인하기
• 누군가의 보증금을 떼어먹은 전적은 없는지 확인하기

 

등기부등본 확인시기

▶︎ 등기부등본은 집을 계약하기 전은 물론이고, 계약하고 나서 잔금을 치르기 직전까지 계속 확인해야 합니다. 집을 계약하고 나서도 임대인이 나와 계약한 집을 담보로 빚을 질 수도 있고, 매매를 해버릴 수도 있기 때문입니다.

 

건물 등기부등본 깨끗하면 안전할까?

▶︎ 만약 계약하려는 집이 아파트나 오피스텔과 같은 집합건물이라면, 토지와 건물을 하나의 등기부등본을 통해 함께 확인할 수 있어서 괜찮습니다. 하지만, 집합건물이 아닌 집들, 그러니까 다가구주택, 다세대주택, 단독 주택이라면, 건물 등기부등본뿐만 아니라 토지에 대한 등기부등본도 같이 확인해봐야 합니다. 건물 등기부등본은 깨끗해도, 토지 등기부등본이 복잡하게 꼬여있는 집이라면, 계약하지 말아야 합니다.

 

등기부등본 보는 방법

▶︎ 등기부등본은 꼭 임대인이 아니더라도 누구나 발급 및 열람할 수 있습니다. ▶︎대법원 등기소 홈페이지를 통해 발급 및 열람해 보세요.  단, 임차권자가 임차권등기를 아직 끝내지 않았다면, 등기부등본에 정보가 없을 수 있습니다. 이럴 때는 전입세대 열람내역이나 확정일자 부여현황 등을 통해서 확인하는 방법이 있습니다.

 

전세사기 막기 위한 등기부등본 확인 방법

전세사기를 막고, 내 보증금을 지키기 위해 등기부등본을 보는 방법은 다음과 같습니다.

✅ 진짜 임대인 알아보기

▶︎ 일단, 임대인이 진짜 이 집의 소유주가 맞는지 등기부등본 갑구를 보고 확인해야 합니다. 등기부등본 ‘갑구’에는 이 집의 소유권에 대한 내용들이 기재되어 있는데요. 소유주 정보뿐만 아니라, 이 집의 소유권을 제한하는 문제 상황에 대해서도 살펴볼 수 있습니다. 즉, 집이 압류, 가압류, 가등기 등 소유권 제한사항에는 어떤 것들이 잇는지 확인해야 합니다. 만약 소유주가 임대인과 동일하다고 하더라도, 세무서가 압류를 걸어놓은 사실이 적혀있다면, 이 집은 계약하기에는 위험한 집입니다. 반드시 확인하세요. 등기부등본 ‘갑구’에서 압류, 가압류, 가등기 등 소유권 침해요소가 적혀있다면, 전세계약 효력 자체가 사라질 수 있으므로 전세계약 체결하지 않아야 합니다.

 

✅ 집에 빚이 얼마 있는지 확인하기

▶︎ 이제 등기부등본 ‘을구’를 통해 이 집에 얽힌 돈 관계를 살펴볼 차례입니다. 여기서는 내가 계약하려는 집에 전세권을 가진 사람이 있는지, 또는 임대인이 이 집을 담보로 얼마나 많은 빚을 졌는지를 확인해야 합니다.

1) 전세권 확인하기

▶︎ 만약 내가 이 집을 계약하기 전에 등기부등본을 보니 이미 전세권이 설정되어 있다면, 이 전세권이 앞으로 퇴실할 세입자가 설정한 것인지, 아니면 예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 등기를 해놓은 것인지 반드시 확인해야 합니다. 앞으로 퇴실할 세입자가 설정해 놓은 전세권이라면, 전세권을 없애는 내용을 특약사항에 넣고 집 계약을 해도 되지만, 보증금 못 받은 세입자가 전세권을 설정한 것이라면 절대 이 집과 전세계약해서는 안됩니다.

 

2) 집에 얽힌 빚 확인하기

▶︎ 여기서 이 부분을 보고 이해하려면, 먼저 담보물권과 근저당권에 대해서 알 필요가 있습니다. 만약 집주인이 은행에 이 집을 담보로 해서 돈을 빌렸다면, 등기부등본 ‘을구’에 근저당권으로 기록이 남습니다. 따라서 집을 계약하려는 우리들은 등기부등본을 통해 임대인(집주인)이 이 집을 담보로 빚을 얼마나 지고 있는지 확인할 수 있는데 이를 담보물권이라고 합니다. 내가 계약하려는 집의 등기부등본을구를 확인했더니 근저당권이 설정되어 있다면, 임대인이 빌린 돈을 못 갚아서 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금을 안전하게 다 돌려받을 수 있을지 계산해봐야 합니다. 임대인이 근저당권을 설정해 놓은 시기가 내가 전세계약을 체결하기 이전이라면, 경매진행할 때 근저당권의 채권자가 세입자인 나보다 먼저 돈을 받는 구조이기 때문입니다.(물론 내가 최우선변제권이 있다면 그보다 우선적으로 받을 수 있습니다)

 

3) 깡통주택 확인하기

▶︎ 등기부등본 ‘을구’에서 근저당권이 설정된 것을 확인했다면, 이제 이 집이 깡통주택인지 확인해야 합니다. 근저당권으로 설정된 금액과 내 임차보증금을 합한 금액이 이 집의 가격보다 높은지 확인해 보세요. 만약 이 집의 가격보다 훨씬 높다면 이는 깡통주택인 것입니다. 보통 근저당권 설정금액을 포함한 선순위의 채권(빚)과 임차보증금을 합한 금액이 집 가격의 80% 이하일 경우에 안전한 전세계약이라고 판단하고 있습니다. 하지만 현실은 슬프게도 물론 80% 이하라고 하더라도 안전하다고 단정할 수 없습니다. 여기에 집주인이 미납국세나 미납된 임금채권이 있다면 내 보증금보다 우선순위로 돌아가서 내 보증금을 다 돌려받지 못할 수도 있습니다. 예전에는 임대인(집주인)의 미납 국세 및 지방세를 임대인 동의 없이 열람할 수 없었기 때문에 임차인이 너무나 불리했는데요. 2023년 4월부터는 임차인 본인 신분증과 임대차계약서 사본만 있으면, 임대인 동의없이 임대인의 미납된 국세 및 지방세를 확인할 수 있게 되었습니다.

 

✅ 임대인의 미납된 국세/지방세 열람 방법

임대인의 미납된 국세/지방세 열람 방법