제주도 집 구하기 전 확인사항 :: 건축가능 여부 체크리스트

제주도 땅을 보면 누구나 이런 상상을 합니다. “여기 집 지으면 너무 예쁘겠다...” 하지만 그 예쁜 땅이, 실제로는 집을 지을 수 없는 땅일 수도 있습니다. 제주도에는 ‘맹지’도 많고, ‘맹지처럼 생긴 비맹지’도 많고, ‘법적으로는 가능해도 실질적으로 어려운 땅’도 많습니다. 그래서 이번 포스트에서는 제주도 집 구하기 전 반드시 확인해야 할 건축 가능 여부 체크리스트를 살펴보겠습니다.

1. 진입도로 여부

• 집을 짓기 위해서는 법정 도로에 최소 2m 이상 접해야 합니다.
• 도로 없는 땅은 맹지로 분류되어 건축 허가 자체가 불가합니다.

여기서 주의해야 할 것이 있는데요. 지적도상 도로가 있어도, 실제로는 통행이 불가능한 경우가 많습니다. 꼭 현장을 직접 방문해보고, 자동차 진입 가능한지 확인하세요.

2. 상하수도 인입 가능 여부

다음과 같은 사항을 확인해야 합니다.

• 마을 수도를 끌어올 수 있는가?
• 하수관로와 연결되어 있는가?

상수도 미설치 지역이라면 지하수 허가를 받아야 하고, 하수도 인입이 안 되면 정화조 설치 비용이 추가로 들게 됩니다. 이를 확인하려면 읍면동사무소나 해당 지자체 ‘상하수도과’에 전화해서 지번만 알려주면 확인 가능합니다.

3. 전기 인입 가능 여부

• 제주 중산간이나 외곽지역은 전봇대가 없는 곳도 많습니다.
• 전봇대가 멀면 전기 인입 공사 비용이 수백~수천만 원까지 나올 수 있습니다.

한전 고객센터(국번 없이 ☎ 123)에 전화해서 지번만 말하면 전기 인입 가능 여부와 예상 비용을 바로 확인해줍니다.

4. 문화재 보호구역·절대보전지역 여부

제주도는 오름, 유적, 사찰 주변 등 문화재 보호구역이 많습니다. 또한 절대보전지역, 자연공원구역, 경관보전지구 등도 건축 제한이 있습니다. 도청 문화재과에 문의하거나, 토지이음 홈페이지에서 지번 입력하면 각종 규제 확인 가능합니다.

토지이음 바로가기

5. 건축 가능한 용도지역인지 확인

• 계획관리지역: 비교적 자유로운 건축 가능
• 보전관리지역: 제한적 건축
• 농림지역: 일반주택 건축 거의 불가
• 자연환경보전지역: 사실상 건축 불가

토지이용계획 확인서를 통해 현재 용도지역과 건폐율·용적률 확인이 필수입니다. 부동산정보 통합 열람 홈페이지나 읍면동 사무소에서 확인 가능합니다.

부동산정보 통합 열람 바로가기

6. 맹지 아닌데도 건축불가한 사례 확인

법적으로는 맹지가 아니더라도 건축이 불가한 경우는 대략 다음과 같습니다.

• 현황도로가 사유지인 경우
• 소송 중인 도로
• 실제 진입로가 확보되지 않은 경우

반드시 건축과에 전화하거나 민원방문으로 건축 가능성에 대해 공문 형태로 확인 받아두는 것이 안전합니다.

마무리 요약

제주도에서 예쁜 땅을 본다고 해서 곧바로 계약하고 집을 지을 수 있는 건 아닙니다. 도로, 수도, 전기, 하수, 용도지역, 문화재 규제 이 6가지 요소만 먼저 체크해도 절반 이상은 실패를 피할 수 있습니다.