저당권과 근저당권의 뜻과 개념 및 차이점

안녕하세요. 이번 포스팅에서는 저당권과 근저당권의 뜻과 개념 및 차이점에 대해 살펴보겠습니다. 저당권과 근저당권에 대해 헷갈리셨던 분들은 아래 본문글을 참조해 주시기 바랍니다.

 

저당권이란?

저 집은 저당권이 2억이 있는 집이라거나 저당 잡힌 집이라는 말을 어디선가 들어보셨을 것입니다.

 

저당권은 쉽게 말해서 채권자가 돈을 빌려주는 대신에 부동산을 담보로 제공받되, 관념적으로만 지배하는 상태에서 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

채무자가 제공한 담보물을 실제로 인도받지 않고 채무담보를 위해 관념적으로만 지배하는 것이 포인트입니다. 단, 채무를 못 갚을 경우 저당 잡힌 집을 경매신청하는 것이죠.

 

그리고 돈을 다른 후순위 채권자보다 우선변제받게 되는 것이 바로 저당권입니다. 예를 들어봅시다. 철수가 영희의 집을 담보로 영희나 제삼자에게 돈을 빌려줍니다.

 

이때, 영희의 집은 철수가 저당권을 설정한 것이죠. 그리고 철수가 빌려준 돈을 영희나 제삼자가 안 갚았을 때 저당권을 근거로 영희의 집을 경매신청합니다.

 

그리고 철수는 경매에서 팔리면 다른 후순위 채권자보다 우선해서 돈을 돌려받게 됩니다. 이때, 이렇게 돈을 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 '우선변제권'이라고 부릅니다.

 

저당권의 개념에서 알아두어야 할 것은 저당잡을 때 담보로 삼은 부동산이 반드시 내게 돈을 빌린 채무자 또는 대출자의 소유일 필요가 없다는 것입니다.

 

전혀 생뚱맞은 사람의 부동산을 담보로 잡을 수도 있는데요. 이게 바로 그 무서운 '보증'이라는 개념입니다.

 

근저당권이란?

근저당권은 장래 생기게될지도 모르는 다수의 채권들을 담보하기 위해서 담보물이 부담해야 할 최고액을 설정하고 그 범위 내에서 채무자가 부담해야 할 채무 전부를 피담보채권으로 설정하는 권리입니다.

 

쉽게 말해서 최고액을 설정하고 결산할 때 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권이 근저당권입니다.

 

저당권과 근저당권의 차이점은?

둘이 완전히 다른 개념이 아니라 근저당권도 저당권의 개념에 속합니다. 보다 간편하게 저당권을 행사하기 위해 나타난 개념이 근저당권인데요.

 

쉽게 예를 들어봅시다. 은행에서 철수에게 2천만 원을 빌렸는데, 철수가 먼저 5백만 원을 갚아버리면 채권액은 천오백만 원으로 감소하게 될 것입니다.

 

반대로 갚기는커녕 이자까지 밀렸다면 채권액은 2천만원보다 더 증가할 것입니다. 이럴 때마다 저당권을 말소하고 다시 설정하는 것은 너무나 번거로울 것입니다.

 

근저당권은 이런 불편을 해소하기 위해 만들어진 개념으로 장래에 발생할 채권을 일정액의 한도를 설정해 놓고 미리 담보하는 저당권입니다.

 

쉽게 말해서 채권가격의 변동을 고려해서 일정액의 한도를 설정한다는 것이 저당권과 다른 근저당권의 개념입니다.

 

채권최고액 설정보다 실제 빌린돈이 작다면?

만약 철수가 2천만원을 대출했는데 은행이 채권최고액을 5천만 원으로 근저당을 설정된 경우이죠. 아무런 상관없으니 걱정 안 하셔도 됩니다.

 

근저당권의 채권최고액 설정은 말 그대로 최고한도 범위를 뜻하는 것이므로 실제로 빌린 돈은 그보다 작은 것이 당연합니다. 보통 근저당권 설정은 채무자가 이자를 내지 않았을 때를 감안해서 이루어집니다. 

 

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