전세계약 전 확인해야 할 사항들 :: 전세사기 예방 총정리

안녕하세요. 이번 포스팅에서는 전세계약 전 반드시 확인해야 할 사항들, 살펴보도록 하겠습니다. 전세사기를 예방하기 위해서 전세계약하기 전에 어떤 것들을 확인해야 하는지 궁금하신 분들은 아래 본문을 참고해 주세요.

 

1. 주변시세 확인

전세계약하기 전에 가장 먼저 해야 하는 것은 주변시세를 확인해서 깡통전세를 예방하는 일입니다. 깡통전세란 전세가가 매매가의 80% 이상인 집들을 말하는데요. 전세계약 할 집과 비슷한 준공연도, 입지, 면적을 가진 조건의 집의 시세를 정확히 파악해야 합니다. 보통 주변시세와 전세가율을 확인할 때 근처에 있는 부동산 공인중개사와 상담해서 확인하게 되는데요. 지금까지 전세사기 사건이 이루어진 패턴을 보면 공인중개사도 같이 사기꾼인 경우가 적지 않습니다. 따라서 공인중개사의 말만 믿고 계약하는 것은 위험합니다. 시세를 확인하기 위해서 안심전세 어플과 국토교통부 실거래가 공개시스템, 그리고 한국부동산원 부동산테크 등을 통해 알아봐야 합니다. 알아본 결과, 매매가와 전세가가 차이가 없는 매물은 계약을 무조건 피해야 합니다. 

 

2. 보증금 반환보증보험 가입여부 확인

전세계약을 체결하기 전에 전세보증금 반환보증보험에 가입했는지 확인해야 하는데요. 전세보증금 반환보증보험은 주택도시보증공사 HUG가 전세사기를 예방하기 위해 보증해 주는 상품입니다. 집값의 90% 이하 주택만 여기에 가입할 수 있고, 전세보증금 기준은 수도권 7억 원 이하, 비수도권은 5억 원 이하 주택입니다. 건물이 불법건축물일 경우 당연히 가입이 거절됩니다. 특히 근생빌라라고 해서 근린생활시설로 승인받은 건물을 주거용으로 개조해서 세입자를 속이는 사례가 있었는데요.

빌라와 똑같이 생겼고 전입신고와 확정일자까지 받을 수 있었기 때문에 많은 분들이 속았습니다. 하지만 이는 법적 주택이 아니므로 당연히 보증금 반환보증보험에 가입이 안됩니다. 이처럼 보증금반환보증보험 가입여부 확인을 통해 많은 것을 걸러낼 수 있습니다. 까다롭다고 생각할지 모르지만, 요즘은 전세사기가 워낙 무섭기 때문에 다 확인해야 합니다. 전세계약할 집이 근린생활시설은 아닌지 확인하는 방법은 등기부등본도 있지만, 건물의 몇 층이 근생시설인지 나와있지 않기 때문에 정부 24 홈페이지에서 건축물대장을 열람하는 방법이 확실합니다.

 

3. 등기부등본 떼 보기

인터넷 등기소를 통해 등기부등본을 떼서 선순위 채권자, 신탁등기여부 확인하고 채무까지 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 선순위 채권자는 내가 전세계약하기 전에 집주인이 돈을 빌려준 사람을 뜻하는데요. 집이 경매로 넘어가면 이 선순위 채권자에게 먼저 가기 때문에 보증금을 다 돌려받지 못하는 수가 있습니다. 또한 집주인이 신탁회사에서 대출을 받았는지 확인해야 하는데요. 등기부등본에 신탁등기 표시를 확인하고 신탁원부를 발급받아 신탁사를 확인하고 임대차 계약 동의를 받아내야 합니다. 이 절차를 거치지 못하면 임대차보호법 대상에 들어가지 않을 수도 있습니다.

 

4. 다른 세입자 확정일자 확인

만약 전세계약하려는 집이 다세대 주택, 아파트가 아니라 다가구 주택일 경우에는 다른 세입자들의 확정일자 역시 미리 확인해야 합니다. 세입자 여러 명이 사는 다가구 주택이 경매에 넘어갈 경우에는 계약순서에 따라 보증금을 못 돌려받는 상황이 생길 수 있기 때문입니다. 법이 개정되어서 이제는 전세계약 전이라도 집주인에게 요청하면 정보를 열람가능하므로 확정일자 부여 현황을 꼭 확인하기 바랍니다.

 

5. 집주인 신상정보 확실히 확인

전세사기 방지를 위해서 가장 중요한 절차가 바로 집주인 신상정보를 확실히 확인하는 것입니다. 전세계약하러 온 사람이 정말 등기상 집주인인지 아닌지 신분증, 인감증명서를 보고 확인한 뒤, 집주인이 전체 부동산에 대한 권리를 가지고 있는 것인지도 확인해야 합니다. 부동산의 일부 지분만 가질 경우 지분권자 모두와 계약하기 때문입니다. 또한 집주인이 개인이 아니라 신탁사나 법인인지도 꼼꼼하게 확인해야 하는데요. 집주인이 법인일 경우, 파산하거나 청산절차를 거칠 때, 직원들 밀린 임금채권으로 먼저 가기 때문에 보증금을 못 돌려받을 수 있기 때문입니다.

 

6. 세금 체납 여부 확인

만약 집주인이 세금 체납한 사실이 있다면 내 보증금보다 세금으로 먼저 돈이 빠져나갈 수 있습니다. 이런 경우, 집주인이 전세사기 칠 생각이 없었어도 집이 경매에 넘어가면 전입신고 순서와 상관없이 집주인 세금부터 변제되기 때문에 보증금을 못 돌려받을 수 있습니다. 단, 세금이 세입자 확정일자 뒤에 발생했다면 세입자 보증금이 우선변제됩니다. 세금체납 현황 역시, 법이 개정되어서 전세계약 이전에 집주인 동의 없이 전국 세무서 어느 곳에서도 다 열람가능합니다.

 

7. 공인중개사 신상정보 확인

전세사기 때문에 굉장히 각박해졌다고 볼 수 있지만 최근 전세사기 사건을 보면 공인중개사도 한패인 경우가 너무나 많습니다. 따라서 한국공인중개사협회 홈페이지에 들어가서 개업공인중개사 여부를 먼저 조회해봐야 합니다. 중개보조원은 국가공간 정보포털 홈페이지에서 검색가능합니다. 또 공인중개사 사무소에서 공인중개사 자격증을 확실히 봐야 하고, 해당 공인중개사가 직접 매물을 중개하는지도 확인하세요.

 

8. 계약서 확인

계약서도 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 협의된 내용이 맞게 되어있는지, 임대인과 매물주소가 정확히 맞는지 확인해야 합니다. 불안하다면 여기에 특약을 요구해야 합니다. 잔금일의 등기상태를 잔금일 다음날까지 반드시 유지하겠다고 특약을 넣어두면 좀 더 안전합니다. 또 계약서를 작성할 때, 임대인의 세금 미납 여부와 확정일자 부여 현황 정보까지 한꺼번에 확인할 수 있는 주택임대차 표준계약서를 사용해야 합니다.

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